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北上广深试点REITs:范围圈定租赁性保障房,初步方案已报住建部
发布:粱倩 钟源 发布时间:2014-12-05 浏览次数:699[]

   


     住房和城乡建设部初步确定北京、上海、广州、深圳四个特大城市REITs(房地产投资信托基金)试点方向,试点范围初步定于租赁性保障房,包括公共租赁住房、廉租房。

     一位权威人士透露,目前北上广深四市初步方案已上交住建部,正在进行最后的定夺与细化。“与市场人士的期望不同,住建部此次试点范围初步定于租赁性保障房,持有型商业不在其中。其目的便是通过已建成的保障房资产证券化,盘活存量资产,提供后续建设资金,也可以使地方政府在保障房建设管理中承担的‘无限责任’变为‘有限责任’,有效解决租赁型保障房资金短板。”

    目前,我国租赁性保障房建设资金来源主要是中央财政拨款、10%地方政府土地出让金、住房公积金收益以及地方政府债、银行贷款、信托、房地产开发企业垫资等。原财政部财政科学研究所所长贾康表示,在资金来源上,租赁性保障房建设仍然延续了过去政府项目建设的融资模式,即以外部借款、尤其是银行贷款为主的模式。在银根收缩情况下,保障房建设面临较大资金缺口。 按照保障房建设目标,“十二五”期间将建设3600万套保障性住房,其中,廉租房和公租房占建设总量的40%,约1440万套。有业内人士估算,以每套13万至14万元成本计算,租赁性保障房的建设资金需求将超2万亿元。

    租赁性保障房通过资产证券化,可扩宽资金来源渠道,缓解租赁性保障房的建设资金压力。上述权威人士介绍,根据此次试点方案,通过设立“特殊目的公司”(SPV),以对应租赁性保障房项目为主要资产包,通过公募市场募集资金并挂牌交易,完成资产证券化。
    保障房REITs早有雏形。2010年5月,央行将《银行间市场房地产信托受益券发行管理办法》及各地试点项目的基本情况上报国务院。国务院要求央行就REITs试点能否以及怎样支持保障性住房建设补充材料。当时由天津市发改委相关部门做主体的规划,天津天房集团主导了REITs的试点方案,天津信托责任有限公司作为方案的主要设计者之一参与其中,REITs的具体方案落实在滨海新区实行试点。
    与此同时,认定为租赁性保障房也早有信号。住建部副部长齐骥在10月中旬召开的全国房地产交易市场管理座谈会上表示,鼓励基金或民间资金进入房屋租赁市场,通过成立专营房屋租赁的机构,开展房屋租赁专业化、规模化经营。鼓励房地产开发企业对其开发的项目进行长期租赁经营。
    资料显示,REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。在国外,REITs通过资本市场向公众投资者发行,已是一个较为成熟的投资品种。而在我国,由于起步晚、法律税收以及多部门监管等原因,REITs之路尤为艰辛。


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